김 지 장 진원:산업 을 잘 하 는 비결 은'실'에 있다.

부동산 개발 이'은 시대'에 접어 들 면서 제2 의 곡선 을 찾 는 것 이 선두 부동산 업자 들 의 공 통 된 인식 이다.만약 에 본업 과 관련 되 고 좋 은 효 익 을 낼 수 있 는 코스 를 배치 하면 상업 부동산,산업 부동산 은 모두 좋 은 선택 이다.

'이 과 생'김 지 는 구조 전환 의 길에 도 그의 스타일 을 나 타 냈 다.금 지 는 종합 적 인 도시 서비스 제공 업 체 뿐만 아니 라 산성 융합 발전의 신도 시 개발 업 체 가 되 는 것 이 바람 직 하 다.산업 부동산 분야 에서 힘 을 내 다음 실적 의 성장 점 이 되 기 를 기대한다.

비록 금 지 의 선택 은 다른 부동산 업 체 와 다 를 바 없 는 것 처럼 보이 지만 산업 부동산 분 야 는 복잡 도가 매우 높 고 상당 한 문턱 을 가 진 사업 으로 투자 가 많 고 수익 이 길 며 약간의 차질 이 있 으 면 기업 을 수 동적 으로 만 들 수 있다.좋 은 운영 과 서비스 능력 이 없 으 면 산업 부동산 분야 에서 두 드 러 진 장점 이 있다 고 말 하기 어렵다.

바로 이러한 원인 을 바탕 으로 부동산 업계 에서 신중 하고 실 용적 인 기업 이 산업 부동산 분야 에 들 어간 후에 과거의 경험 을 어떻게 새로운 업무 에 활용 하 는 지 관찰 할 만 한 샘플 이다.

이로써 우 리 는 김 지 그룹 보조 총재,김 지상 치 그룹 고급 부회장,김 지 위 신 장 진원 사장 과 대화 했다.장 진원 은 과거 주택 개발 분야 에서 다년간 농 사 를 지 었 고 산업 부동산의 여정 은 금 지 에 가입 한 후부 터 시작 되 었 다.바로 이러한 복합 적 인 경험 으로 인해 장 진원 은 산업 부동산 을 더욱 다각도로 볼 수 있 고 산업 부동산의 운영 난이도 에 대해 더욱 깊 은 체험 을 할 수 있다.

좁은 문

(이하 21 세기):많은 부동산 업 체 들 이 산업 부동산 을 배치 하 는데 최종 목 표 는 바로 산업 을 통 해 땅 을 구 하 는 것 이다.당신 은 산업 부동산 분야 의 핵심 능력 이 뭐라고 생각 합 니까?부동산 업 체 로 서 는 산업 부동산 분야 에서 어떻게 주관적 인 능동성 을 발휘 해 야 합 니까?

장 진원:금 지 산업 부동산 회사 의 핵심 업 무 는 산업 단지의 투자,개발 과 자체 운영 입 니 다.현재 의 주택 부동산 개발 모델 에서 흔히 주택 판 매 를 통 해 개발 과정 에서 현금 흐름 을 균형 시 키 지만 금 지 의 산업 부동산 모델 은'양'에 의존한다.우리 의 산업 부동산 업 무 는 중 자산 투자 자체 경영 을 위주 로 하 는 업무 로 자산 가치 의 향상 으로 투자 수익 을 현금 으로 바 꾸 는 것 이다.운영 상황 이 좋아 야 안정 적 인 현금 흐름 에 기여 하고 프리미엄 임대 료 를 받 을 수 있다.따라서 제품 디자인,산업 투자 유치 와 운영 서 비 스 는 산업 부동산 에서 핵심 적 인 능력 이다.

바로 산업 부동산의 특성 상'주택 부지'를 위해 산업 부동산 을 개발 하 는 것 이 아니 라 가장 순수한 태도 로 산업 부동산 개발 을 해 야 한다.우리 가 산업 부동산 을 하 는 의 미 는 주택 용 지 를 잡 으 러 가 는 것 이 아니 라 진정한 산업 운영 능력 을 구축 하고 산업 원 자산 가치 의 향상 을 실현 하기 위해 서다.

만약 에 산업 부동산 을 독립 적 인 업무 로 본다 면 자금 원가 가 비교적 낮은 기업 에 있어 기대 할 만 한 업무 이다.임대료 수익 률 을 보면 상업,사무,호텔 등 자산 유형 보다 나 쁘 지 않 고 심지어 더 높 지만 비교적 높 은 임대료 수익 률 을 실현 할 수 있 는 지 의 관건 은 전기의 제품 디자인 을 보 는 것 이다.산업 투자 유치 와 후기의 운영 서비스 능력.

물론 전통 부동산 업 체 에 게 과거의 부동산 개발 경험 도 완전히 쓸모 가 없 는 것 이 아니 라 산업 부동산 분야 에서 과거의 일부 성공 경험 은 여전히 역할 을 발휘 할 수 있다.

예 를 들 어 부동산 개발 의 경험 과 능력 은 부동산 업 체 들 로 하여 금 더욱 빠 르 고 더 좋 으 며 원가 가 낮 게 산업 단 지 를 건설 하 게 할 수 있 고 부동산 업 체 의 제품 디자인 능력 도 일부 산업 부동산 분야 로 이전 할 수 있다.서로 다른 업계 와 서로 다른 발전 단계 의 산업 고객 들 은 산업 단지의 공간,구조,기능,부대 등에 대해 서로 다른 수 요 를 가진다.만약 에 다년간 의 부동산 제품 디자인 이념 과 경험 을 이용 할 수 있다 면 제품 표준화 가 신속 한 복 제 를 실현 할 수 있 을 뿐만 아니 라 제품 혁신 도 서로 다른 고객 들 이 계속 업그레이드 하 는 수 요 를 만족 시 킬 수 있 으 면 제품 의 선 두 를 실현 할 수 있다.

이 밖 에 산업 부동산 에 서 는 산업 단지의 생활 수 요 를 충족 시 키 는 부대,예 를 들 어 장 임대 아파트 등 주거 기능 을 갖 춘 제품 을 배치 하 는 것 이 불가피 하 다 는 점 에서 부동산 개발 능력 도 역할 을 할 수 있다.

금 지 의 산업 모델 론

:산업 부동산 분야 에서 금 지 는 몇 안 되 는 체인 구 조 를 가 진 부동산 기업 이다.금 지 의'부화 연구 관 퇴'전 체인 이 어떻게 작 동 하 는 지 소개 해 주 시 겠 습 니까?

장 진원:구체 적 으로 말 하면 금 지 는 산업 투자,부화,가속 에서 단지 운영 까지 의 협동 발전 모델 을 만 드 는 데 힘 을 기울 여 왔 고 온전한 산업 생태 체인 을 만들어 기업 에 전 생명 주기 서 비 스 를 제공 하고 자 합 니 다.

업계 에서 금 지 는 인공지능 과 생명 과학 두 산업 에 초점 을 맞 추 었 다.그들 은 넓 은 발전 전망 을 가지 고 많은 상장 회사 와 유 니 콘 기업 도 생 겨 났 기 때문이다.우리 도 인공지능,생명 과학 분 야 를 둘러싸 고 많은 산업 투 자 를 했다.

그 밖 에 김 지 는 현재 전 세계 적 으로 유명한 투자 기금 여러 개 를 투자 하여 산업 최첨단 프로젝트 에 초점 을 맞 춰 전략 투 자 를 하고 인공지능,빅 데이터,클 라 우 드 컴 퓨 팅,칩 연구 개발,생물 과학기술,유전자 검사 등 분야 와 관련된다.

금 지 의 이념 처럼'핵심 능력 과 최종 목 표 는 하나의 산업 을 부화 시 키 는 것'이다.우리 가 초점 을 맞 춘 분 야 는 베 이 징,선전,상하 이,난 징,미국 실리콘밸리 등 글로벌 산업 고지 에서 도 여러 개의 산업 부화 기 를 구 축 했 고 전문 적 인 배경 을 가 진 첨단 인 재 를 도입 하여 혁신 프로젝트 의 부화 속 도 를 책임 진다.

산업 부동산 은 투자 수익 주기 가 비교적 긴 사업 모델 이지 만 금 지 는 장기 적 인 사 고 를 꾸준히 파악 한다.우리 의 대부분 자산 은 자체 경영 으로 양질 의 고객 을 도입 하고 운영 의 질 을 향상 시 키 며 산업 집적 을 추진 하 는 등 방식 으로 단지 자산 가 치 를 향상 시킨다.

전체 폐쇄 고리 중의 마지막 부분 에서 금 지 는 서로 다른 유형의 단지 자산 에 대해 서로 일치 하 는 자본 탈퇴 경 로 를 형성 하고 서로 다른 형식의 자산 증권 화 수단 을 통 해 탈퇴 를 실현 하여 상업 모델 가치 의 폐쇄 를 형성한다.

《21 세 기》:만약 에 산업 부동산 을 하 는 것 이 폐쇄 를 통 해 투자 수익 을 실현 하기 위해 서 라면 이것 은 기업 의 능력 에 더욱 높 은 요 구 를 제기 할 것 이다.당신 은 금 지가 다른 기업 과 구별 되 는 곳 이 뭐라고 생각 합 니까?어떻게 산업 부동산 회 사 를 심사 합 니까?

장 진원:금 지 는 산업 부동산 을 다른 회사 와 어느 정도 다 를 수 있 습 니 다.금 지 에서 주택 개발 과 산업 부동산 은 완전히 독립 된 업무 이 고 두 가 지 는 병행 하 는 업무 단원 이다.우리 산업 부동산 회 사 는 완전히 산업 단지의 개발 과 운영 만 한다.

그래서 금 지 는 산업 부동산 회사 에 대한 평가 도 이 사업 모델 의 측면 에서 볼 수 있다.예 를 들 어 산업 단지의 투 자 는 일정한 재무 수익 을 만족 시 켜 야 한다.우 리 는 임대료 수입,투자 유치 속도,만 세 후의 임대료 수익 률(NOI)등 해당 하 는 기준 을 가지 고 각 단지의 경영 상황 을 평가 할 것 이다.

우 리 는"부동산 사고 로 산업 을 하 는 것 이 아니 라 산업의 논리 로 산업 을 하 는 것"이 라 고 명심 해 야 한다.이런 측면 에서 볼 때 산업 부동산 회 사 는 반드시 풍부 한 산업 자원 을 갖 추어 야'인터넷 효과'를 형성 할 수 있다.만약 에 산업 을 잘 하려 면 반드시 규모 가 있어 야 한다.반드시 중국의 주요 산업 핵심 도시 에서 연구 개발 형,생산 형 산업 원 을 가 져 야 기업 에 더 잘 서 비 스 를 제공 하고 기업 의 성장 을 도 울 수 있다.

기업 이 일정한 규모 로 성장 할 때 생산 을 확대 하 는 수요 가 있 기 때문에 중국의 산업 핵심 도시 에 연구 개발 센터 와 공장 을 건설 해 야 한다.만약 에 우리 가 이런 도시 에 구조 가 있 고 운반 체 가 있다 면 우 리 는 그들 에 게 해당 하 는 서 비 스 를 제공 할 능력 이 있다.그래서 규모 도 금 지 심사 산업 부동산 회사 의 중요 한 지표 다.

2021 년 5 월 까지 금 지 그룹의 산업 단지 구 조 는 이미 규 모 를 갖 추 었 다.전 세계 20 여 개 산업 핵심 도시 에서 구 조 를 실 현 했 고 개발 운영 산업 프로젝트 는 33 개 에 달 했 으 며 운영 면적 은 400 만 평방미터 가 넘 었 다.구조 구역 은 중국 장삼 각,주 삼각형,환 발해 와 미국 뉴욕,보스턴,샌프란시스코,로스앤젤레스,산호 세,샌 디 에이 고 등 글로벌 산업 고지 에 산업 단 지 는 세계 500 대 및 목표 산업 분야 의 선도 기업 들 이 대거 입주 했다.