金地張晋元：産業をうまくやるコツは「実」にあります。

不動産開発が「銀時代」に入り、第二曲線を探すのは、大手不動産メーカーの共通認識です。もし本業と関連して、また良い効果を生むコースを作るならば、商業不動産、産業不動産はすべて悪くない選択です。

「理科生」金地さんは、モデルチェンジの過程でもそのスタイルを体現しています。金地のビジョンは、総合的な都市サービスプロバイダーを行うだけでなく、産城融合発展の新たな都市開発業者となり、産業不動産分野から力を入れて、次の業績の伸びを期待しています。

金地の選択は他の不動産業者と区別されていないように見えるが、産業用不動産の分野は複雑度が高く、相当な敷居を持つビジネスであり、投資が重く、見返りが長く、差があれば企業が受動的に陥る可能性がある。良好な運営とサービス能力がなく、産業用不動産プレートでは際立った優位性があります。

このような原因に基づいて、この在房の不動産業界は慎重で、実務的な企業は産業不動産分野に入ってから、どのように過去の経験を新しい業務に活用するか、観察に値するサンプルです。

このように、私達は金のグループの補佐の総裁、金の商置グループの高級な副総裁、金の威の新社長の張晋元を対話します。張晋元は以前、住宅開発の分野で長年耕してきました。産業不動産の旅は、金地に加入してから始まりました。このような複合の経歴から、張晋元は産業不動産をより多くの面で見られ、産業不動産の運営の難しさに対して、より深い感銘を持っています。

「狭い門」の生きる道

「21世紀経済報道」（以下「21世紀」といいます）：多くの不動産会社が産業地を配置しています。産業不動産分野での核心的な能力は何だと思いますか？不動産業者にとって、産業用不動産の分野では主観的能動性をどのように発揮しますか？

張晋元：金地産業不動産会社の核心業務は産業園区の投資、開発と自前運営です。現在の住宅開発モデルでは、住宅の販売を通じて開発過程のキャッシュフローを均衡させることが多いが、金地の産業不動産モデルは「養」によるものである。私達の産業不動産業務は重い資産投資を主とする業務であり、資産価値の向上によって投資の収益を実現します。運営状況が良好であればこそ、安定したキャッシュフローに貢献できます。そのため、製品の設計、産業の投資と運営サービスは産業不動産の中で核心の能力です。

産業用不動産の特性だけに、「住宅地」のために産業用不動産を開発するのではなく、最も純粋な態度で産業用不動産開発を行わなければならない。私たちが産業不動産をする意味は、宅地を持つためではなく、本格的な産業運営能力を確立し、産業園の資産価値を向上させるためです。

産業用不動産を独立した業務として考えるなら、資金コストが低い企業にとっては期待できる業務です。家賃の見返り率から見て、商業、オフィス、ホテルなどの資産の種類より悪くなく、さらに高いですが、高い家賃の見返り率を実現できるかどうかは前期の製品設計、産業誘致と後期の運営サービス能力。

もちろん、伝統的な不動産メーカーにとっては、過去の不動産開発の経験も全く役に立たないわけではない。

例えば、不動産開発の経験と能力は不動産会社達にもっと速く、もっと安く産業園区を建設することができます。異なる業界と異なる発展段階の産業顧客は産業園の空間、構造、機能、組み合わせなどに対してそれぞれの需要があります。長年の不動産製品の設計理念と経験を利用すれば、製品の標準化を実現し、迅速な複製を実現することができます。

また、産業用不動産には、産業園区の生活需要を満たすための組み合わせ、例えば長期賃貸マンションなどの居住機能を備えた製品を配置することが避けられません。この点においても、不動産開発の能力が発揮されます。

金地の産業モデル論

「21世紀」：産業不動産の分野で、金地は数少ない全チェーンの配置の不動産企業です。金地の「投孵研管退」の全チェーンはどのように作動していますか？

張晋元：具体的には、金地は産業投資、孵化、加速から園区運営までの共同発展モデルを構築することに力を入れています。完全な産業生態チェーンを作り、企業に全ライフサイクルのサービスを提供したいです。

業界では人工知能と生命科学の二つの産業に焦点を当てています。彼らは広い発展の見通しがあり、多くの上場会社とユニコーン企業も現れています。私たちも人工知能、生命科学分野をめぐって多くの産業投資をしました。

これ以外にも、金地は現在多くの世界的に有名な投資ファンドを投資しており、産業先端プロジェクトに焦点を合わせて戦略投資を行っており、人工知能、ビッグデータ、クラウドコンピューティング、チップ研究開発、バイオテクノロジー、遺伝子検査などの分野に及んでいます。

金地の理念のように、「核心能力と究極の目標は一つの産業を孵化させることです」という分野に焦点を当て、北京、深セン、上海、南京、米国のシリコンバレーなどのグローバル産業高地にも複数の産業孵化器を配置し、専門的な背景を持つトップの人材を導入し、革新プロジェクトの孵化加速を担当しています。

産業不動産は投資リターンの周期が長いビジネスモデルですが、金地さんは長い線の思考を把握することを堅持します。私達の大多数の資産は自前で経営しています。優良な顧客を導入し、運営の質を向上させ、産業の集中を促進するなどの方式を通じて、園区の資産価値を高めています。

閉ループ全体の中の最後の一環で、金地も異なる種類の園区の資産に対して、一致する資本の脱退経路を形成し、異なる形式の資産証券化手段を通じて退出を実現し、商業モデル価値の閉ループを形成する。

産業用不動産は閉ループを通じて投資の仕返しを実現するためであれば、企業の能力に対してより高い要求をしなければなりません。金地が他の企業と区別されるところは何だと思いますか？産業不動産会社はどうやって審査しますか？

張晋元：金地の産業不動産は他の会社とは一定の違いがあるかもしれません。金地においては、住宅開発と産業不動産は完全に独立した業務であり、両者は並行した業務ユニットである。私達の産業不動産会社は産業園区の開発と運営だけしています。

したがって、金地の産業不動産会社に対する審査もこのビジネスモデルの観点からです。例えば、産業園区の投資は一定の財務収益を満足させなければなりません。私たちは相応の標準があります。例えば、賃貸収入、企業誘致速度、満額賃貸後の賃貸料収益率（NOI）などがあります。これによって各園区の経営状況を測定します。

「不動産思考で産業をしているのではなく、産業の論理で産業をしている」ということを覚えておきましょう。この面から言えば、産業用不動産会社は豊富な産業資源を備えてこそ、「ネット効果」を形成することができる。もし産業をしっかりと行いたいならば、それはきっと規模があるので、きっと中国の主要な産業の核心の都市ですべて研究開発型、生産型の産業園を持つので、もっと良く企業のためにサービスして、企業の成長を助けます。

企業が一定の規模に成長すると、生産拡大の需要があり、中国の産業核心都市に研究開発センターと工場を建設します。これらの都市に配置があり、すべてのキャリアがあれば、相応のサービスを提供する能力があります。そのため、規模も金地評価産業不動産会社の重要な指標である。

2021年5月までに、金地グループの産業園区の配置は初めて規模を備えました。世界20余りの産業核心都市で配置が実現され、開発運営産業類プロジェクトは33個に達し、運営面積は400万平方メートルを超えています。立地エリアは中国の長江デルタ、珠江三角、環渤海及び米国ニューヨーク、ボストン、サンフランシスコ、ロサンゼルス、サンタホセ、サンディエゴなど全世界の産業高地で、産業園区は多くの世界500強と目標産業分野のトップ企業が進出しています。