ショッピングセンターが電子商取引の衝撃を受けずに国内で急増している

消費者の心の中で、ショッピングセンターを描くキーワードはもはやに服を着せる最初に食事や娯楽が出てきましたショッピングセンターの運営、管理者の目には、ショッピングセンターの苦労が、業態と戦略の二重調整期を経ている。多様な業態の組み合わせによるショッピングセンターはまだ電子商取引の明らかな衝撃を受けていないが、市場の洗礼と消費需要の変化の下で、都匯天地、大鐘寺中坤広場はオフィスビルへの転換の道を歩んでいる。客の流れを高めるために、万達広場、青い港湾、朝陽大悦城、悠唐ショッピングセンターなどの「流行」も続々と「軽装化」して調整期に入った。

　　戦略変更モデルチェンジオフィスビル

デパートの空き率の上昇やオフィスビルの供給不足により、一部のショッピングセンターではオフィスビルへの変身が加速している。数年前に開業を果たしたにもかかわらず、惨憺たる経営で都匯天地、中坤広場は撤退を選んだことが分かった。

中坤グループ総裁コークス青開業5年近くの大鐘寺中坤広場は大規模な調整期に入り、既存の40万平方メートル近くの物件を小売業態を中心にオフィスビル業態を中心に調整すると表明していた。焦青氏によると、オフィスビルへの転換信号が放出された後、複数の金融機関が中坤氏側と接触しており、将来的には管理コストが徐々に低下し、賃貸料が2倍になる見通しだ。

記者がこのほど都匯天地を訪れたところ、デパート全体が囲いに覆われており、2 ~ 4階は基本的に休業しており、1階にはCucciなどいくつかの店舗が残っているだけだった。これまで、都匯天地は2つの銀行を導入し、オフィスビルを転換するという情報があった。B 1と1階は飲食を主に扱い、商業サービスを構築する。北京商業経済学会の頼陽事務総長は、開業2年余りの都匯天地の調整は情勢に迫られていると述べた。「金融機関は賃貸能力が高く、燕莎地区はビジネス、飲食などのサービスにも大きな需要があり、オフィスビルの転換の見通しは大きく発展する余地がある」。

北京嘉里センター、北京金融街ショッピングセンターなどの商業プロジェクトの改造を担当した国際概念設計有限会社の創始者と執行役員のダグラス・ジェフ氏によると、ショッピングセンターの改造周期は一般的に競争力のない市場での改造周期は約15年、通常の市場サイクルでは約8 ~ 15年、激しい市場環境の下で4-8年に短縮された、現在のファッショントレンドの店舗が点在する環境では、ショッピングセンターの改造期間は2 ~ 4年に大幅に縮小されている。

　　内部調整リフォームレクリエーション

ショッピングセンターは利益志向の不動産だが、消費者は消費せずに一日中中滞在することができる。その意味で、ショッピングセンターは新しい「公共の場」であり、今では消費者は商品やサービスを購入しながら、ショッピングセンターで余暇を過ごすのが好きだ。

万達商業株式会社取締役高級副総裁の曲徳君氏によると、現在、ショッピングセンターは単なる消費場所ではなく、消費者の交流、レジャー、娯楽、体験、社会活動、生活サービスなど多くの機能を搭載する必要がある。「ショッピングモールは消費者の新しいライフスタイルになっている」

曲徳君によると、現段階ではショッピングセンターのブランドポートフォリオや業態の豊かさにはまだ限界があり、同質化は60%以上に達している。ショッピングセンターは豊富な業態と機能を通じて消費者の各ニーズを満たす必要がある。万達側は同質化を避けるため、新規プロジェクトの2階を体験業態を中心に調整し、客数の占める割合は従来の30%から38%に、売上高は28%から37%に上昇した。

娯楽、レジャー業態の恩恵を受けるのは万達だけではなく、体験、娯楽、飲食業態の大量投入とモール動線全体の改造を通じて、ブルーハーバーの過去2年間の売上高はそれぞれ30%と20%増加した。ブルーハーバーの林源洲社長は、ブルーハーバーはより豊富な業態ポートフォリオ、建築モデル、景観計画を通じて消費者との相互作用を体現し、都市の「ライフスタイル体験センター」を形成し、より広い年齢層にワンストップ消費場所を提供すると述べた。

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調査によると、ショッピングセンターは調整の第1段階では大型主力店が1つしかないことが多く、その後の発展段階では主力店が1つ、特色ある店舗が25%増加することが明らかになった。第3段階では、第1号店の主力店となり規模を拡大し、娯楽、レジャー業態のテナントを増やす。第4段階の調整では、ショッピングセンターは内部変更に限らず、地域型ショッピングセンターに発展する。

　　機能生変回収資金利器

統計によると、現在ショッピングセンター投資収益率は4%前後。ショッピングセンターの収益率は低位水準にあるにもかかわらず、不動産業者が開発に熱心な対象となっている。ビジネスの専門家から見れば、不動産業者はショッピングセンターを市場を打開する先頭兵と見なしており、単なるショッピングモールの建設ではない。

開発者はビルを販売する際に通常、完全な生活セットと便利な交通を売り物にし、小売を中心にして、より良い体験感をもたらすショッピングセンターを開発することでサイフォン効果を引き出すことができる。不動産業者はショッピングセンターの投入により迅速かつ高価に資金回収を実現することができる。

房山地区では、オーレ、華冠ショッピングセンターなどの商業プロジェクトの落成に伴い、房山地区で販売されている38のビルのうち、ここ1年間で29のビルの住宅価格が異なる程度の上昇幅を示しており、その中で創始・バレエの雨悦都N°5の上昇幅は最大約44%だった。

実際、万科は2年前にショッピングセンターを開発し、房山不動産市場に進出した。中糧と万科が共同で発表した中糧万科FUNMIX半島広場プロジェクトは、半島ショッピングセンター、半島オフィスビル、半島VMO、半島歩行者天国、商店街から構成されている。製品形態の相互支持と推進を通じて、現在、中糧万科長陽半島プロジェクトでは、主に推進されている2-3住宅型の平均価格は昨年7月の19000元/平方メートルから24000元/平方メートルに上昇し、上昇幅は26%だった。

我が国でよく発生する状況は、区画開発計画に基づいて、開発者は一度に小売スペースをすべて市場に押し出さなければならず、これは往々にして供給が需要より大きい局面をもたらしている。他の国の地域型ショッピングセンターは需要に応じて段階的に開発されている。実際、我が国では良いショッピングセンターの開発者が不足しているわけではなく、知っているキャリアが不足している。

開発者は価値の最大化を追求し、ショッピングセンターを開発する際にはハイエンドでランドマーク的な建築路線を歩むことが多い。開発者が工夫を凝らし、実務的に規模の小さいプロジェクトから始めれば、ショッピングセンターの面積、テナント数、タイプが地域によりマッチする可能性があり、これによりよりより高い相乗効果が得られ、その後、状況に応じて規模を拡大することができる。