부동산 기업 의 "제일 군단" 연 보 를 검색: 시장의 이윤 과 관 계 없 이 현금 흐름 을 중시한다.

6308 억 위안, 6011 억 위안, 5522 억 위안 (권익), 5562 억 위안.

3 월 31 일 헝 다 2019 년 실적 에 따라 중국 부동산 '1 군단' 인 완 커, 헝 다, 빅 계 원, 융 창 2019 년 판매 실적 이 모두 나 타 났 다.

최근 에 상장 부동산 기업 들 은 2019 년 의 실적, 규모, 이윤 두 가지 성장, 토 저 여유, 부 채 를 통제 할 수 있 고 두부 부동산 기업 의 좋 은 기본 면 을 형성 했다.

그러나 이 동시에 업계 의 경쟁 이 백열화 와 부동산 시장 통제 의 정상 화 됨 에 따라 일부 기준 은 하락 세 를 보이 기 시작 했다. 예 를 들 어 모 금 리 와 순 이익률 등 이다.이윤율 이 하락 하 는 현상 은 전체 업계 에 분포 되 고 융 창 을 제외 한 '제1 군단' 은 모두 이윤 창 출 능력 이 떨 어 지고 '이윤 왕' 중해, '안정 선생' 용 호 도 피 할 수 없다.일부 재무 분석가 들 이 보기에 이것 은 부동산 업 체 가 시장 에서 의 배당금 과 이별 을 의미 하 는 것 이다.

이에 따라 융 창 이 신중하게 인수 하 겠 다 며 보유 형 사업 을 매각 하려 고 할 때 부동산 산업의 '바람 의 방향' 이 달라 지기 시작 한 것 으로 보인다.2020 년 1 분기 에 신관 폐염 사태 의 영향 을 받 아 부동산 산업 은 더 이상 예전 에 흔히 볼 수 있 는 높 은 정 서 를 가지 지 않 고 속 도 를 낮 추 며 안정 을 유지 하 는 것 이 올해 의 주류 사고 가 되 고 있다.

이번 에는 그들 이 안전하게 착륙 할 수 있 습 니까?

이윤 이 다 어디로 갔 지?

2019 년 에 완 커 의 순 이익률 은 2018 년 37.48% 에서 36.25% 로 떨 어 졌 다.이 가운데 부동산 및 관련 업무 의 결산 이익률 은 27.2% 로 2.5% 포인트 하락 했다.2 년 연속 늘 어 나 면서 완 커 의 부동산 업 무 는 순 이익률 이 떨 어 졌 다.

2019 년 에는 '이윤왕' 중 해의 순 이익률 은 33.7%, 순 금 리 는 25.4% 로 2 년 연속 상승 하 다가 하락 했다.안정 적 으로 유명한 용 호 는 지난해 총 금 리 33.6%, 핵심 세금 후 이윤율 15.5% 로 2 년 연속 하락 했다.원양 그룹의 순 금 리 는 8. 8% 로 3 년 연속 하락 했다.

'가격 으로 양 을 바 꾸 자' 는 전략 을 실시 한 커 다란 순 이익률 은 2018 년 의 36.2% 에서 27.8% 로 떨 어 졌 고 하락폭 은 8.4% 에 달 했다.

2019 년 에 욱 휘, 화 윤, 뉴 타 운 홀딩 스 등 대형 부동산 기업 들 은 모두 이윤율 이 떨 어 지 는 현상 이 나 타 났 다.두부 주택 업 체 에서 융 위안 화 된 순 이익률 은 2018 년 의 25% 소폭 에서 2019 년 의 25.1% 로 증 가 했 으 나 이 는 높 은 수준 이 아니 었 다.

이윤율 이 보편적으로 떨 어 지 는 것 은 부동산 기업 의 수익 능력 이 떨 어 지 는 현실 을 반영 한다.두부 부동산 기업 의 연간 보고서 에서 알 수 있 듯 이 이것 은 주로 판매 가격 의 증가 가 힘 이 없고 각종 원가 의 향상 에서 비롯 된다.

가격 의 경우 '가격 으로 환산 하 는 수량' 전략 을 제외 하고 각지 에서 내 놓 는 '제한 가격 령' 은 이윤 을 잠식 하 는 중요 한 요소 가 된다.최근 몇 년 간 베 이 징 의 분 양 주택 프로젝트 가 등록 되 었 을 때 가격 이 너무 비 싸 승인 을 받 지 못 하 는 상황 에 직면 하 게 되 었 다.이 는 사업 개시 시간 을 늦 출 뿐 아니 라 자금 원 가 를 늘 렸 다.

원가 인상 은 최근 몇 년 간 의 큰 추세 이다.크 레 서 연구 센터 는 지난해 중 해 의 부동산 이 토 종 부 세 를 새롭게 올 린 것 은 약 9994 위안 / 평방 미터 로 전년 동기 대비 61% 크게 증가 했다 고 밝 혔 다.부동산 개발 의 주기 성 을 감안 하면 현 재 는 물론 향후 실적 에 도 영향 을 미 칠 수 있다.골 드 만 삭스 는 올해 중 해 의 부동산 총 이율 이 3.2% 까지 더 떨 어 질 것 으로 예상 했다.

유연 창 출 은 융자 원가 와 판매 원가 의 압력 에 직면 해 있다.2019 년 융 창작 의 평균 융자 원 가 는 8.8% 로 2018 년 의 6.8% 보다 높 았 다.지난해 매출 규모 의 급격 한 증가폭 은 36.6% 로 매출 액 의 20% 를 훌쩍 뛰 어 넘 었 다.그러나 융 창 출 이 6 할 이 넘 는 토 지 는 인수 합병 을 통 해 얻 기 때문에 토지의 원가 가 비교적 낮 기 때문에 그 이윤율 이 낮 지 않다.

재무 분석가 들 은 이윤율 이 떨 어 졌 다 는 것 은 부동산 업 체 가 이번 시장 에서 이익 과 관 계 를 끊 고 있다 는 것 을 의미한다 고 지적 했다.우리 나라 의 지난 부동산 주기 에 서 는 결코 드 물 지 않다.

부동산 시장 에 대한 통제 가 빈번 하기 때문에 기업 은 판매 의 성장 속 도 를 유지 하 는 동시에 이윤 에 대한 추 구 를 병행 하기 어렵다.완 커 의 경우 2010 년 부터 2016 년 까지 완 커 의 부동산 업무 의 순 이익률 은 29.61% 에서 18.5% 까지 떨 어 졌 다.이번 라운드 시장의 홍 리 에 힘 입 어 2018 년 까지 이 지 표 는 29.7% 로 상승 하 였 으 나 2019 년 에 다시 하락 했다.

실제로 2019 년 중반 실적 에서 만 과 는 이윤율 이 떨 어 졌 다.지난해 8 월 완 커 그룹 재무 담당 자 였 던 왕 원 진 씨 는 땅값 이 분 양가 대비 급등 하면 서 미래 모 금 리 하락 은 장기 적 인 추세 라 고 밝 혔 다.만 총 재 는 올 3 월 9 승 을 기원 하 며 이 같은 주장 을 다시 밝 혔 다.

이런 견 해 는 이미 업계 의 공 통 된 인식 이 되 었 다.하 하 해 균 헝 다 그룹 이사회 의장 은 31 일 업적 회의 에서 "부동산 황금 시대 가 없어졌다" 고 밝 혔 다.

보위 자금 체인

이런 추 세 를 의식 해 2020 년 실적 목표 수립 에 있어 대기업 들 은 대체로 보수 적 이다.

완 커, 빅 계 원 은 모두 2020 년 의 판매 목 표를 발표 하지 않 았 다.신 관 폐염 사태 의 영향 을 고려 해 8000 억 원 에 팔 수 있 는 상품 의 융 창 출 을 손 에 쥐 고 매출 목 표를 6000 억 원 수준 으로 조정 했다.보수 적 이 었 던 용 호 는 올해 매출 목 표를 2600 억 으로 전년 대비 7.2% 올 렸 다.

일부 기업 들 은 여전히 규모 에 대한 추 구 를 가지 고 있 지만 2020 년 에 대형 부동산 기업 들 이 설정 한 판매 목표 증가폭 은 보통 20% 이내 에 이 르 렀 다.이 가운데 뉴 타 운 은 매출 목표 가 2500 억 원 으로 지난해 실질 매출 수준 (2708 억 원) 보다 낮 았 다.

기업 들 은 단일 한 규모 기준 에 비해 전체 안전 을 더 많이 고려한다.최근 의 실적 회의 에서 재무 안정, 현금 흐름 안전 을 보증 하 는 것 은 부동산 기업 관리 층 의 입 에서 고주파 어휘 가 되 었 다.부 리 는 올해 부채 감축 목 표를 분명히 하고, 빅 계 원 은 현금 흐름 을 강조 했다.

"올 해 는 판매 목 표를 말 하지 않 으 려 고 했 는데 매출 목 표 는 그리 중요 하지 않다 고 생각 합 니 다."3 월 27 일 융 창 중국 이사회 의 손 홍 빈 주석 은 실적 회의 에서 이 규모 에 이 르 러 이윤 과 부채 감 소 는 1 순위 가 되 었 다 고 밝 혔 다. 회 사 는 안정 적 이 고 안전 하 며 종합 경 쟁 력 을 향상 시 켜 이윤 을 창 출하 기 를 원한 다.

뿐만 아니 라 최근 몇 년 동안 계속 인수 합병 의 규모 가 커지 면서 합병 시장 에 신중하게 직면 하기 시작 했다.손 홍 빈 은 올해 인수 합병 기회 가 늘 어 날 것 으로 예상 하고 있 지만 목표 가 많 지 않 을 것 으로 판단 해 회사 의 신중 함 을 보 였 다.그리고 융 창 은 자신 이 소유 한 문 여 단, 호텔, 상업 등 보유 형 물 업 을 매각 하고 융자 원 가 를 낮 추 려 고 시도 하고 있다.

지난해 대폭 적 인 인수 합병 을 마 친 세 모 는 비슷 한 견 해 를 보 였 다.쉬 세 무 그룹 이사회 의장 겸 허 세 단 회장 은 올해 인수 합병 에는 더 큰 기회 가 있 겠 지만 인수 합병 기준 에 대해 서 는 더욱 엄격 하고 질 이 좋 을 것 이 라 며 "작년 과 같은 인수 합병 움직임 이 반드시 있 을 수 는 없다" 고 말 했다.

상하 이 이 주거 부동산 연구원 싱 크 탱크 센터 총 감 은 엄밀 한 약진 에 의 하면 부동산 산업 은 그 수요 의 강성 과 주기 적 변동 규칙 으로 인해 상대 적 으로 강 한 내장력 을 가지 고 있 지만 전염병 발생 의 영향 은 여전히 무시 할 수 없다 고 지적 했다.올해 들 어 2 월 까지 의 판매 규모 가 보편적으로 떨 어 지면 부동산 업 체 가 단기 적 인 자금 압박 에 직면 하 게 될 것 이다.이 밖 에 도 속속 복귀 하고 있 지만 이후 의 시장 회복 전망 도 의문 이다.

또 21 세기 경제 보도 에 따 르 면 비용 을 낮 추 는 효과 적 인 수요 와 새로운 염 병 으로 인 한 외부 압력 때문에 많은 기업 들 이 임금, 구조, 인사 등의 제 도 를 조정 하기 시작 했다.이 가운데 임금 인하 현상 은 이미 부동산 산업 에서 도 흔 하 다.다른 많은 부동산 기업 들 이 관리 구조 조정 과 인원 감축 을 시 작 했 는데 그 중에서 벽 계원, 융 창, 화하 행복 등 대형 기업 과 관련 되 었 다.