上海の北外灘の地塊である「包囲標識」の騒動が始まった。

3月31日午後、多くの上場企業が年報を発表するために忙しくしている時、上海の土地市場から重いポンドのニュースが伝わってきました。上海虹口区北外灘プレートの嘉興路街道HK 271-01地塊（北外灘地塊と略称します。）の入札結果が出ました。最終的に第一位の中海（00688.HK）はベース価格で34.3億元を獲得しました。

しかし、この「プレミアムゼロ」の結果が注目されています。

北外灘の地塊は、コアエリアにぴったりとくっついていて、ヘレン路地下鉄駅に隣接する江景純の屋敷です。これは上海虹口区がここ3年で初めて本格的な宅地を発売しました。1500平方メートルの料理市場を建設するだけで、15%の賃貸住宅の自己所有要求がありません。ブロックの譲渡面積は2.17万平方メートルで、高さ80メートル、容積率は2.5%に制限されています。この地塊の周辺の中古住宅の平均価格は10万元/平方メートル以上ですが、基本価格で6.3万元/平方メートルで取引ができます。

早速、4月6日の清明節以降、北外灘の土地囲いの疑いで、中海、華潤、万科の3社が入札に参加した会社の法定代表者が調査されました。上海市の土地取引市場公示情報によると、中海不動産（杭州）有限公司、昆山啓特企業管理有限公司と嘉興市潤昇企業管理有限公司は中標候補で、3社の最高有効見積は全部34.3億元である。公示期間は4月3日までです。

啓信宝によると、昆山啓特企業管理有限公司の株主は万科企業株式有限公司（持ち株51%）と上海万科投資管理有限公司（持ち株49%）であり、嘉興市潤昇企業管理有限公司は華潤買い地有限公司の100%の持株である。三つの会社の法定代表者はそれぞれ崔帥、陳剛、梅鴻です。

投稿時までに、上海土地市場公式サイトの北外灘地塊に関する現在の取引状態は取引中です。

北外灘の地塊は、コアエリアにぴったりとくっついていて、ヘレン路地下鉄駅に隣接する江景純の屋敷です。IC photo

入札と「包囲入札」

4月初め、中海上海社長の崔帥さんが警察に調べられたと業界内で噂されています。その後、華潤は華東大区の副総経理の宋悠優、万科上海会社の首席投資官の梅鴻失联のニュースを紹介しました。噂で「調査」されているのは、これらの不動産企業の幹部だけではないということです。しかし、ほとんどの幹部はその後数日間、続々と「調査」を終了しました。

ある業界関係者は、北外灘の地固まり時間は2月で、その時の全国の大部分の都市は疫病の未来に対してまだ焦慮して迷っています。各業界もまだ完全に復活していません。

上海は以前に「入札あり入札あり入札あり」の土地に入ると、普通は2種類のふるい分け方式に分けられています。有効な入札書類が3-10部に達すると、順位の上位2位の入札者が入札者に入選します。11部以上に達すると、上位3位の入札者が入選した入札者です。

2月25日、北外滩地方で発表された細則はすでに3種類に調整されました。有効入札書類が3-5部に達したら、上位2位の入札者が入札者に入選します。有効入札書類が6-10部に達したら、上位3位の入札者が入札者に入選します。11部以上に達したら、上位4位の入札者が候補者となります。入札方式は微妙に変化しました。入札の入選敷居が低くなりました。

当時の土地譲渡規定により、資格審査の有効申請人数は3人以上で、土地は入札価格があります。資格審査による有効申請人数が3人未満の場合、土地は直接に上場方式で譲渡します。ランキングは不動産企業の総合的な要因によって分けられます。

上海市土地取引市場は3月20日に発表したブロック公告によると、「審査を経て、虹口区嘉興路街道HK 271-01地塊（ブロック公告番号：2020002701）有効申請人数は3人と以上で、本地ブロックの譲渡方式に基づいて原則と譲渡注意事項の第9条の規定を選択し、現地ブロックに入札価格があることを確定しました。譲り受け方」。土地の入札、開札、入札日は3月31日です。

現在、上海は複合譲渡の土地を募集しています。採点には「135点制」を採用しています。その中、経済実力は32点で、技術資質は17点で、プロジェクト経験は41点で、管理は45点です。

今回の入札に参加した企業は全部業界の大牛です。中海、万科、華潤の土地購入、企業誘致、緑城、平安です。中海、万科、華潤の得点は130点、130点、120点で、各「優先原則」によって順位はそれぞれ第一位、第二位、第三位となります。

まだ疫病が発生しているため、3月31日の午後は雲入札方式で行われます。土地の標識をつけた後、三軒ともトランプをしていないかどうかは分かりません。それともその他の原因ですか？中海の不動産は第一位、落札価格でこの土地を競りました。

今回の土地の入札書は一回の競争価格の区間を200万と規定しています。業界関係者によると、万科または華潤のどちらかが追加価格規則によって価格を加算しても、地元は定価で取引ができないという。

万科、中海、華潤の3社は2019年に上海に対する土地投資もトップ企業級で、それぞれ190.6億元、106.73億元、70.1億元を投入します。

事件が発生した後に、多くの有名な不動産企業の投資部の人は事件に対して過多な評価があることを望まないで、彼らは業界が土地を持つのが1種の流行の方法があると思っています。

21世紀の経済報道記者は複数の不動産企業の関係者を取材しました。彼らは土地を撮影する前に、開発者はどうしてもラインの下で協力の意向を疎通することができると思っています。オークションの現場では他の家がパートナーではない競争相手がいます。本当の意味での「包囲標的」は、根っこから競争価格がない場合と、ある不動産会社の「定価」が直接持っていく状況が悪くないです。

このため、北外灘地塊の譲渡結果や関係者が調査され、「包囲標識」の推測を指しています。上記の業界関係者によると、地方政府は入札の方式を通じて、総合的な評価の高い不動産企業を導入して土地開発を行い、作った製品は消費者にとっても素晴らしいです。都市の発展の角度から見れば、これは三勝の局面です。しかし、最後の競争の一環に入る素質の良い不動産企業は、自身の優位を利用して、ゼロプレミアムを通じて土地を取ろうとする時、事は変質して、このようなやり方は業界の同業者にとっても公平さに欠けています。

包囲標識、談合などの違法行為に対して、上海市の住建委も2019年6月に12条の厳打措置を打ち出したことがあります。北外灘地塊の土地譲渡文書でも、「取引活動に関連する違法、違反、または違約行為があった場合、すべての法的責任を負い、これによる損失を賠償する」と指摘しています。

「包囲標識」旋風が発酵する

21世紀の経済報道は核心のソースから分かりました。現在、中海はもう華東区と上海会社の社長を兼任して、プロジェクトのコストを分担管理する副総裁の劉恵明を派遣しました。公開資料によると、劉恵明氏はこれまで中海不動産グループの助総裁、北京会社の総経理を務めていた。華潤、万科については新たな人事異動はありませんが、関係者によると、まだ決まっていない前に、人事異動はないということです。記者は多方面の情報源を通じて(通って)知っていて、華潤、万科の両家はまだ調査されている高級管理職の仕事もその他の同僚に任せて兼任します。しかし、万科は4月27日に譲渡される徐jing宅地の入札に参加しませんでした。この土地は万科が開発した天空の城の隣にあります。この土地の2人の有効申請者は金地と招商です。

北外灘の地塊「包囲標識」の騒ぎは上海の土地市場にとって、或いは象徴的な事件です。上海もこれから譲渡する土地の入札ルールを改正しました。これは2017年4月に上海が土地募集を修正して「ゲームルール」を譲渡して以来、再度譲渡規則を改正したものです。

2017年4月に、上海は複合譲渡の土地譲渡規則を改正し、総合採点制を採用し、リースの自己所有用地の割合を増加しました。基本的に全体の賃貸住宅用地は市場の半分ぐらいまで占められます。その年の不動産市場のコントロールから見て、温度を下げる作用を果たすことができました。今の土地市場は比較的に低迷する段階に入っています。そのため、土地譲渡規則の改正は業界の人から見ても当然のことです。

近年、複数の不動産企業が本社を上海に移す。資本は依然として上海を狙っています。4月21日、上海生命第一大株主の60億元が静安商の用地を競っています。現在の上海の土地市場は、不動産企業に対してもそれなりに開放的な気持ちを持っています。

4月10日、上海の規則土局のウェブサイトは2枚の松江区の宅地を打ち出して、譲渡方式は“複合を招きます”と表示します。この二つのブロックの譲渡ルールは二つの大きな変化があります。有効申請人数が六人未満の場合、土地は直接に上場方式で譲渡します。有効申請者は「競買人」です。有効申請人数は六人以上で、当地ブロックは入札方式で譲渡します。有効申請者は「入札者」です。

「六人」がこの二つの土地になったのは最終的に入札しますか？それとも上場しますか？現在、この2つの土地の譲渡の流れは依然として入札、開札、入札と入札の4つの一環です。土地の保証金の凍結期限も短縮されます。住宅企業は撮影前の日だけ資金を凍結すればいいです。これまでは保証金の提出から写真撮影までの間に20日間の凍結期間があります。また、凍結期間の短縮、地塊の自己保有比率の減少などは、いずれも短期流動性の問題を解決するために、不動産企業である。

58安居客不動産研究院のチーフアナリスト、張波氏は、今回の規則の変更、特に入選者数が5社に緩和されたことの最大のメリットは、より多くの不動産企業を土地取得に参加させることだと分析している。従来の採点制度は大型ブランドの不動産企業に有利であり、プロジェクトの後続開発に対してより多くのブランド保障がありますが、市場の公平な競争に不利です。ルールの調整によって、中小企業は上海で土地を取る機会がもっと多くなります。